Nell’ambito del progetto RIFO, finanziato da Italcementi Group (www.rifoit.org), che ha monitorato l’ERP obsoleto e le aree dismesse della Lombardia, il DiathesisLab, oltre a censire tali aree, ha fornito indicazioni per valutare la fattibilità dell’intervento. Tali indicazioni, qualitative e quantitative, prendono forma in un grado di operatività attraverso il quale vengono indicati teoricamente i fattori favorenti o ostacolanti l’attuazione del metodo RIFO, che prevede la restituzione di suolo mediante demolizione e ricostruzione degli edifici identificati, con l’obiettivo di migliorare la qualità degli edifici obsoleti e rispondere al fabbisogno di case popolari intervenendo in una prospettiva circolare e a domino sulle aree dismesse e obsolete. Tale grado di operatività deriva dalla definizione di due indici a loro volta ricavati da una quantificazione percentuale di un insieme di fattori ai quali sono attribuiti valori negativi o positivi:

• l'indice di demolizione, tiene conto dei fattori che possono agire negativamente sul progetto di abbattimento dell'edificio;
• l'indice di ricostruzione, calcola alcuni fattori che agiscono positivamente per il rifacimento decologico dell'area.

Il calcolo degli indici di demolizione e di ricostruzione delle aree dismesse e quello delle aree obsolete sono basati su fattori differenti, per poterli adeguare alle loro specificità. In particolare, l’indice di demolizione per le aree dismesse prende in considerazione fattori quali l’inquinamento e la previsione del recupero: il primo perché trattandosi nella maggior parte dei casi di ex aree industriali spesso necessitano di una decontaminazione; il secondo perché l’assenza di piani attuativi sottolinea una maggiore libertà di azione, poiché l’area non è interessata da piani di recupero già definiti. Entrambi questi fattori scompaiono nel calcolo dell’indice delle aree obsolete, in quanto irrilevanti, essendo già aree residenziali. In questo secondo caso, invece, vengono presi in considerazione il grado di obsolescenza, poiché l’età dello stabile indica la presenza o assenza di tecniche costruttive che rispettano le norme attuali, e l’impiego della prefabbricazione pesante, una tecnica costruttiva che favorisce la demolizione e lo stato locativo, in quanto si tratta di un patrimonio edilizio ancora oggi in uso, dunque abitato, a differenza delle aree dismesse. In entrambi i casi sono stati inoltre considerati fattori quali la proprietà e la dimensione, ma anche qui sono state tenute in conto le differenti caratteristiche delle due aree. Per quelle obsolete, infatti, la proprietà è stata suddivisa in pubblica/privata e unica/frazionata, in quanto si presentano diversi casi in cui l’area può essere divisa tra più proprietari e risultare parzialmente di proprietà privata e parzialmente pubblica. Al contrario, nell’indice delle aree obsolete è stata tenuta in conto solo l’opzione pubblica/mista, in quanto gli stabili ERP obsoleti considerati non possono mai essere completamente privati, ma includono sempre una componente pubblica. Questa, però può risultare di tipo misto nei casi in cui alcuni degli appartamenti siano stati riscattati dagli inquilini e siano dunque oggi di proprietà privata. Per quanto riguarda la dimensione dell’area, nel caso delle dismesse è stata presa in considerazione la superficie fondiaria in metri quadrati, poiché trattandosi di aree "vuote" e inutilizzate, è importante recuperare non solo lo stabile, ma l’intera area, mettendo in secondo piano la dimensione volumetrica attuale dello stabile, che, in caso di ricostruzione, potrà essere modificata in base alle norme vigenti. Nel caso dell’obsoleto, invece, è stato considerato il volume attuale dello stabile, sia perché non è disponibile il dato della superficie fondiaria, sia per il fatto che, essendo già lo stabile esistente, ciò che risulta importante è la volumetria attuale, poiché questa è indicativa della dimensione dello stabile e dunque del numero di appartamenti, ossia di gruppi familiari che dovranno essere spostati.

Per quanto riguarda l’indice di ricostruzione, nel calcolo per le aree dismesse è stato considerato l’indice di edificabilità fondiaria, in quanto da una indicazione della volumetria che si potrà costruire in caso di nuovo progetto, mentre per le aree obsolete è stato calcolato il grado di edificabilità su base volumetrica, poiché si è tenuto conto del fatto che essendo già lo stabile esistente e inserito in un contesto residenziale, la volumetria attuale sarà la stessa che potrà essere ricostruita a seguito della demolizione. Per la presenza di parchi e attrezzature ricreative, nel caso delle aree dismesse sono state prese in considerazione sia quelle esistenti che quelle programmate, poiché le aree si trovano spesso in zone industriali o commerciali, dove la presenza di parchi, piste ciclabili, ecc.., può costituire un plus per la costruzione di edifici residenziali, al contrario, per le aree obsolete l’indice include solo la presenza di parchi e attrezzature ricreative programmate, in quanto trattandosi nelle aree residenziali sono già presenti alcune infrastrutture, ma risulta interessante valutare i futuri interventi di miglioramento o implementazione dei servizi. Inoltre, nel calcolo dell’indice di ricostruzione delle aree obsolete sono stati inclusi i fattori riguardanti la presenza di aree dismesse, che possono fungere da area di assorbimento dei trasferimenti dei condomini che oggi abitano negli edifici obsoleti durante il periodo di demolizione e ricostruzione, che l’intensità del fabbisogno abitativo PRERP, utile per identificare i comuni che in cui è stata evidenziata la maggiore necessità di case ERP.

Dopo avere identificato i fattori specifici per la definizione dei due indici di demolizione e ricostruzione è stato attribuito ad ognuno un valore, la cui somma ha consentito di definire tre livelli di priorità: basso; medio; alto, identificando con il maggiore quegli edifici su cui è possibile intervenire con più facilità. Dall’integrazione dei due indici è poi derivato il calcolo del grado di operatività, anch’esso suddiviso in tre livelli: basso, quando entrambi gli indici risultano bassi oppure uno basso e l’altro medio; medio, nei casi in cui sia la demolizione che la ricostruzione abbiano un indice medio, oppure quando uno dei due è basso e l’altro è alto; alto, infine, quando i due indici sono alti oppure uno risulta alto e il secondo medio.

Per una descrizione dettagliata dei fattori che intervengono nel calcolo del grado di operatività si rimanda al sito: www.rifoit.org.